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2022深圳小產(chǎn)權(quán)房要“轉(zhuǎn)正”？剛需的福音來(lái)了？-由深圳華盟地產(chǎn)給大家分析一下。

自從深圳市自然資源局下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施征求意見稿。根據(jù)意見稿的內(nèi)容其中讓不少人對(duì)深圳的小產(chǎn)權(quán)房又有了遐想，根據(jù)有關(guān)解讀來(lái)看未來(lái)深圳這兩種小產(chǎn)權(quán)房或許會(huì)迎來(lái)“轉(zhuǎn)正”，一是商業(yè)用地的大紅本房，很有機(jī)會(huì)分證確權(quán)，轉(zhuǎn)為自建房或者市場(chǎng)商品房；

二是單位持有的自有住房，補(bǔ)繳地下后，轉(zhuǎn)為市場(chǎng)商品房。那么深圳的小產(chǎn)權(quán)房真的會(huì)提前“轉(zhuǎn)正”嗎？我們需要知道的是，此次意見稿涉及到的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正也是很嚴(yán)格的，并非是所有的小產(chǎn)權(quán)房。

深圳

深圳住房問(wèn)題矛盾突出的很大一部分原因在于住房用地供應(yīng)不足和小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題沒(méi)有被妥善解決，此次征求意見稿的發(fā)布無(wú)疑讓深圳的剛需購(gòu)房者看到了希望

之前發(fā)布過(guò)一篇文章深圳終于拿小產(chǎn)權(quán)房“開刀”了！打破市場(chǎng)預(yù)期有利于小產(chǎn)權(quán)房降溫受到了很多網(wǎng)友們的熱議，文章中也詳細(xì)提到了深圳住房矛盾出現(xiàn)的很大一部分原因在于過(guò)去這么多年深圳長(zhǎng)期對(duì)住宅用地的供應(yīng)過(guò)少，加上深圳小產(chǎn)權(quán)房承擔(dān)了深圳超過(guò)50%的居住壓力，深圳要想解決住房矛盾其實(shí)能夠做的就是增加住宅土地供應(yīng)和解決好小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。9日深圳自然資源局下發(fā)的征求意見稿，其實(shí)就是為了解決這兩個(gè)問(wèn)題。

 近10年來(lái)深圳商品住宅銷售面積走勢(shì)圖

深圳長(zhǎng)期以來(lái)商品住宅銷售面積始終不足，雖然說(shuō)從2015年開始深圳開始有意增加住宅商品房的供應(yīng)，但是仔細(xì)計(jì)算近10年深圳住宅商品房的銷售面積后我們可以發(fā)現(xiàn)，實(shí)際銷售的面積根本不足以支撐常住人口的居住需求。近10年來(lái)深圳累計(jì)銷售商品住宅在5100萬(wàn)平方米左右，按照深圳自己定位的人均40平方米的住房需求，實(shí)際上僅能夠滿足127.5萬(wàn)人口的居住需求。今年第七次全國(guó)人口普查的數(shù)據(jù)來(lái)看，近10年來(lái)深圳實(shí)際增加常住人口高達(dá)713.61萬(wàn)人！！大量的人口流入加上本身的住宅商品房供應(yīng)不足，才是深圳房?jī)r(jià)居高不下，深圳二手房?jī)r(jià)格近幾年來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲的原因。

 深圳

解決深圳高房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)不正常上漲的辦法其實(shí)不多，唯一的解決方案就是增加住宅土地供應(yīng)、住宅商品房供應(yīng)同時(shí)解決好小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，深圳自然資源局下發(fā)的征求意見稿，其實(shí)就是為了解決這兩個(gè)問(wèn)題。一方面是允許符合條件的商業(yè)房產(chǎn)改為居住，一方面將儲(chǔ)備土地中的發(fā)展備用地、商業(yè)用地等調(diào)整為居住用地；而且此次征求意見稿中還提出了年度居住用地供應(yīng)量不低于總量的30%的目標(biāo)。如果說(shuō)這次征求意見稿能夠得到真正實(shí)施，那么對(duì)于深圳的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)真的是一個(gè)極大的利好，起碼未來(lái)穩(wěn)定深圳房?jī)r(jià)，購(gòu)房不會(huì)再這么困難了。

深圳這樣的一線城市如何解決好居民的住房問(wèn)題，已經(jīng)成為制約城市發(fā)展的最大障礙！在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)尚未完全恢復(fù)的前提下，除去繼續(xù)做好住房租賃市場(chǎng)的工作外也需要增加住宅商品的供給

深圳二手房市場(chǎng)的火熱已經(jīng)持續(xù)了1年多了，造成深圳二手房火熱的原因很大一部分來(lái)源于新建商品房的供應(yīng)不足。通過(guò)對(duì)多個(gè)城市新建住宅商品房和二手房市場(chǎng)觀察后發(fā)現(xiàn)，新建住宅商品房的市場(chǎng)走勢(shì)情況與二手房市場(chǎng)有著很強(qiáng)烈的正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)新建住宅商品房供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的時(shí)候，二手房?jī)r(jià)格肯定也會(huì)堅(jiān)挺，反之亦然。所以，深圳要想真正解決好二手房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的問(wèn)題，根子還在解決好新建商品住宅的供應(yīng)問(wèn)題。

 近10年來(lái)深圳住宅商品房平均銷售價(jià)格走勢(shì)圖

我們可以看到近10年來(lái)深圳住宅商品房平均銷售價(jià)格從2014年后開始出現(xiàn)了不正常上漲，從銷售均價(jià)2.4萬(wàn)左右上漲到5.5萬(wàn)僅僅用了6年左右的時(shí)間。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，深圳新建商品住宅5月份同比上漲3.7%；二手房同比上漲10.9%；2021年平均銷售價(jià)格突破均價(jià)6萬(wàn)基本是板上釘釘。高房?jī)r(jià)的背后必然會(huì)帶來(lái)更多的居住焦慮，如何穩(wěn)定深圳房?jī)r(jià)？在做好樓市調(diào)控的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大住房供應(yīng)才是根本。

深圳全部小產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”，這個(gè)可能性不大，讓符合規(guī)劃條件的小部分小產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”其實(shí)是符合深圳現(xiàn)有的住宅市場(chǎng)條件的，不過(guò)購(gòu)房者千萬(wàn)不要再有投資小產(chǎn)權(quán)房的心思

小部分符合條件的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”是解決現(xiàn)實(shí)住房問(wèn)題的必然選擇，但是寄希望于深圳讓大部分的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”明顯不現(xiàn)實(shí)。前段時(shí)間深圳已經(jīng)出臺(tái)了“禁止代理銷售小產(chǎn)權(quán)房”的通知，足以說(shuō)明深圳對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，千萬(wàn)不要因?yàn)槎↑c(diǎn)的風(fēng)吹草動(dòng)就跟風(fēng)，看風(fēng)就是雨的觀察在如今的樓市要不得。

 深圳城中村

根據(jù)公開的意見稿解讀來(lái)看，未來(lái)能夠被允許“轉(zhuǎn)正”的 小產(chǎn)權(quán)房還是極小一部分的，尤其是對(duì)于原本城中村的小產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)要想“轉(zhuǎn)正”還是很難的。國(guó)內(nèi)多數(shù)城市對(duì)于城中村小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度基本是一致的，深圳對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度很難有大的改變。只能說(shuō)在2010年前后，深圳失去了最佳解決城中村問(wèn)題的時(shí)機(jī)，現(xiàn)在和未來(lái)要想解決這個(gè)問(wèn)題，付出的代價(jià)深圳恐怕也難以承受。

小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的呼聲從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)，但是從國(guó)家層面到地方都不會(huì)允許這樣做。現(xiàn)有的土地制度決定了小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題要想徹底解決必須先解決土地屬性問(wèn)題（歸屬問(wèn)題）和賠償問(wèn)題，按照如今深圳的房?jī)r(jià)要想解決這些小產(chǎn)權(quán)房的土地歸屬問(wèn)題付出的代價(jià)也是難以接受了。我的觀察是，深圳會(huì)繼續(xù)試圖增加住宅土地供應(yīng)和住宅商品房的銷售，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，讓城中村成為未來(lái)住房租賃的主戰(zhàn)場(chǎng)繼續(xù)承擔(dān)解決住房矛盾的責(zé)任。唯一能夠做的就是進(jìn)一步規(guī)范住房租賃細(xì)則，優(yōu)化居住環(huán)境等。

綜上，#深圳小產(chǎn)權(quán)房#在此次征求意見稿發(fā)布后，對(duì)于部分符合條件的小產(chǎn)權(quán)房或許是一種利好，不過(guò)大家應(yīng)該更加關(guān)注深圳此次提高住宅土地供應(yīng)上。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)未來(lái)深圳的住宅商品房市場(chǎng)或許會(huì)變得更加友好些，大家還是珍惜這來(lái)之不易的機(jī)會(huì)吧。各位覺(jué)得呢？歡迎關(guān)注深圳華盟地產(chǎn)。更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。

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